FIInexFIInex
Radar

MFAI11

HíbridoDesenvolvimento

Mérito Desenvolvimento Imobiliário · Patrimônio R$ 0,4 bi

Preço
R$ 96,70
Valor estimado
R$ 82,94
Prêmio
14,2%
66FII Score
🧠 Diagnóstico
Qualidade81/100
Valuation41/100
Renda83/100
Gestão84/100
Risco60/100
Veredito

🟡 Fundo mediano: há pontos fortes, mas renda ou risco pedem acompanhamento próximo.

Atenção: receita recorrente -3% e vacância subindo nos últimos 12 meses.

Últimos 12 meses

O que mudou?

A leitura mais importante: a direção dos fundamentos, não a foto de hoje.

Receita recorrente
-3%
Dividendos
-3,1%
Vacância física
5,5% → 7,1%
+1,6 p.p.
P/VP
0,89 → 0,88
-0,01
Preço
+0,7%
Sustentabilidade

💰 A renda é recorrente?

Separamos o que o fundo realmente gera do que veio de eventos pontuais.

R$ 0,93/cota
Renda recorrente
R$ 0,77
Não recorrente
R$ 0,16
⚠️ 17,2% da distribuição recente veio de receitas não recorrentes.
Calculadora
Renda mensal estimada
R$ 0,93
Renda anual estimada
R$ 11,16
Yield anual estimado
11.54%
Dividend Yield real

Cinco leituras do mesmo yield

O DY dos últimos 12 meses é apenas uma delas — e costuma ser a mais enganosa.

DY atual (12m)
dividendos pagos ÷ preço
11,5%
DY recorrente estimado
apenas renda recorrente
9,5%
DY histórico
média de 5 anos
12,9%
DY normalizado
ajustado pelo ciclo
10,2%
DY projetado (12m)
renda recorrente projetada
11,1%
Histórico

Histórico de dividendos

Últimas distribuições por cota registradas.

Histórico não disponível.
Operacional

Vacância física e financeira

Vacância isolada não diz nada. A tendência diz quase tudo.

Vacância física
7,1%
Vacância financeira
6,3%
Tendência · 7 meses
Jan
5,5%
Fev
5,8%
Mar
6,0%
Abr
6,3%
Mai
6,6%
Jun
6,8%
Jul
7,1%
🔴 Vacância em elevação — acompanhar renovação dos contratos vincendos.
Risco

Concentração de receita por locatário

Quanto da renda do fundo depende de poucas assinaturas.

Locatário principal
15%
Segundo maior
11%
Terceiro maior
10%
Demais locatários
64%
🟢 Receita bem pulverizada: maior locatário responde por 15%.
Valuation

Valor justo por quatro métodos

Nenhum método isolado precifica um FII. Cruzamos patrimônio, renda, histórico e pares.

Valor justo patrimonialR$ 109,89

VP/cota reportado no último informe

Valor justo rendaR$ 78,78

Fluxo de renda recorrente capitalizado

Valor justo históricoR$ 90,55

P/VP médio dos últimos 3 anos

Valor justo relativoR$ 84,25

Mediana de pares em desenvolvimento

Valor justo estimado
R$ 82,94
Média dos métodosR$ 90,87
Preço atualR$ 96,70
Margem de segurança-14,2%
FII Score

De onde vêm os 66 pontos

Renda 25% · Qualidade 20% · Gestão 15% · Valuation 20% · Risco 20%.

Renda 25%

83
Renda recorrente85

R$ 0,93/cota no último mês

Crescimento da renda48

-3% em 12 meses

Estabilidade80

Desvio de 4,4% nas distribuições

Cobertura78

Resultado cobre 1,06x a distribuição

Qualidade 20%

81
Qualidade dos imóveis83

Ativos bem localizados e com boa especificação

Diversificação77

8 ativos na carteira

Localização82

Concentração em regiões de alta demanda

Concentração74

Maior posição = 13% da receita

Gestão 15%

84
Histórico87

Gestora com trajetória consolidada no segmento

Emissões79

Ofertas recentes com impacto controlado no VP/cota

Alocação84

Caixa alocado dentro do prazo previsto

Alinhamento82

Taxas dentro da média do setor

Valuation 20%

41
P/VP44

0,88 sobre VP/cota de R$ 109,89

Histórico37

Negocia no 59º percentil dos últimos 3 anos

Valor justo42

Estimativa de R$ 82,94 por 4 métodos

Pares39

Comparado a fundos de desenvolvimento

Risco 20%

60
Vacância64

7,1% física

Concentração57

Maior exposição em 13%

Alavancagem62

21% do patrimônio

Liquidez68

Patrimônio de 0,4 bi

Monitoramento

🔔 Mudanças no fundo

Lemos relatórios gerenciais e fatos relevantes e traduzimos o impacto estimado.

6 dias atrás
🔴 Devolução parcial de área locada

Pressiona o resultado recorrente no curto prazo.

Impacto negativo
71 dias atrás
🟡 Relatório gerencial mensal divulgado

Sem mudança estrutural na tese; números em linha com o histórico.

Impacto neutro
Comparar com outros FIIsVer fundos melhorando